Fique ligado nas taxas de juros do financiamento. (Foto: Shutterstock)

Que os juros deixam as parcelas de qualquer empréstimo salgadas você sabe, claro. E como calcular a taxa de juros de um financiamento imobiliário, para saber exatamente o que está pagando? Calma, não é tão difícil assim, mas há cálculos para isso. Anote tudo e aprenda com a gente.  

Primeiro é preciso dizer que a conta para definir a parcela de um financiamento envolve vários itens: o valor financiado, os juros, o seguro e a taxa de financiamento. Você precisa saber também que há duas principais formas de amortização. A Price, cujas parcelas são sempre iguais, então não há segredo. A outra é pelo SAC – sistema de amortização constante, mais usada hoje. Aí, sim, é preciso fazer as contas. 

O economista João Bosco Ferraz de Oliveira, especialista em mercado imobiliário e integrante do Conselho Federal de Economia (Cofecon), explica que no SAC a prestação é decrescente porque os juros sempre serão calculados em cima do saldo devedor restante, que todo mês diminui.  

“Já pelo Price a metodologia é diferente, as prestações praticamente não caem, são quase iguais do início ao fim. Em 360 meses, por exemplo, os 10 ou 15 primeiros anos são só para pagamento dos juros”, diz Oliveira.  

Como calcular

Vamos lá, chegou a hora. Usando um exemplo simples: calcular a taxa de juros de um financiamento imobiliário de R$ 200 mil, em 360 meses, com juros de 7% ao ano. O valor da amortização será de R$ 555,55 (R$ 200 mil divido por 360).  

Vamos somar a essa parcela os juros. Para isso, é preciso dividir os 7% pelos 12 meses do ano (como é porcentagem, em vez de 12, usamos 12 x 100) para encontrar os juros de cada mês. Então, 7% divididos por 1200 = 0,0058333% de juros ao mês. Agora é só pegar R$ 200 mil x 0,00583 = R$ 1.166,66. 

Ou seja, a prestação total será de R$ 1.722,21 (R$ 555,55 + R$ 1.166,66 de juros). Ainda vão somar nessa parcela um seguro calculado em função da idade (cerca de R$ 35,00) e a taxa de administração (por volta de R$ 25,00).

Já no mês seguinte, você tira dos R$ 200 mil os R$ 555,55 amortizados e faz as contas em cima do novo saldo devedor, de R$ 199.444,45. Lembrando que os juros podem ter pequena oscilação pela TR, a taxa referencial, hoje zerada.  

Compensa?

Para Oliveira, os juros estão bons para financiamento e poucas pessoas têm condições de comprar à vista, o que seria ideal. “Os vendedores têm uma tabela e não abrem mão dela se sabe que você vai financiar. Mas se pagar à vista consegue 10, 15% de desconto, às vezes”. 

O professor da Faculdade de Economia Administração e Contabilidade (FEA) da Universidade de São Paulo (USP), Luciano Nakabashi, a taxa de juros hoje é uma das mais baixas da história do Brasil.  “Sobretudo quando pensamos no ramo imobiliário, que o financiamento é por longo tempo, os juros atuais estão bem atrativos. Está interessante fazer negócio”.

Claro que para baixa renda o que vale, segundo ele, é o programa Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal, que subsidia parte do valor e financia o resto com juros mais baixos do que os de mercado. “E quando possível, fazer pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH, com facilidades oferecidas pelos bancos públicos)”. 

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