Comprar o primeiro imóvel é uma grande realização financeira. Agora, imagine como deve ser bacana poder comprar uma segunda casa, apartamento ou terreno? Será que o financiamento do segundo imóvel é possível?

A resposta é sim. Contudo, essa negociação pode mudar um pouco com relação à primeira — principalmente, no que se refere ao uso de recursos como o FGTS. Além disso, será que é mesmo vantajoso ser dono de mais de um imóvel? São muitas as dúvidas de quem deseja fazer mais de um financiamento. 

Para ajudar você a refletir sobre esse tema, vamos analisar os principais detalhes que devem ser considerados na hora de recorrer a um segundo financiamento imobiliário. Deseja saber mais sobre o assunto? Veja, abaixo, uma lista de como isso funciona!

O financiamento do segundo imóvel não é (necessariamente) mais fácil

Muitas pessoas acham que financiar um segundo imóvel será mais fácil, pois elas já construíram uma relação com o banco e, em tese, isso deveria simplificar as coisas, certo? A resposta é: depende. É verdade que uma boa relação com as instituições financeiras é fundamental para que o cliente sempre tenha acesso às melhores condições de crédito.

Contudo, o que muita gente se esquece é de que ter uma boa relação com um banco é pagar suas contas e, principalmente, as mensalidades do financiamento, em dia. Alguns clientes acham que ter um bom vínculo com essas empresas significa contratar todos os serviços que elas oferecem, tais como:

   • cartões de crédito;

   • empréstimos pessoais;

   • títulos de capitalização.

Tal atitude não é considerada correta. O comprador não pode comprometer mais de 30% da sua renda com o pagamento das mensalidades do financiamento, independentemente da quantidade de imóveis que está financiando.

Por isso, se uma pessoa tem uma porcentagem muito alta de sua renda comprometida com o pagamento de dívidas ou mensalidades, ela pode não ter o crédito aprovado para um segundo financiamento imobiliário.

Portanto, o que torna a aquisição de um segundo financiamento mais fácil é a mesma regra que orientou o primeiro negócio: organização com a vida financeira

Você pode usar (novamente) o seu saldo do FGTS

O uso do FGTS na compra do segundo imóvel é possível, mas, como você deve se lembrar, é necessário que o comprador respeite algumas regras. Afinal, trata-se de um financiamento chancelado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Entre as regras estão:

    ✔ a primeira delas é que o valor do imóvel deve ser de no máximo R$1,5 milhão;

    ✔ a segunda regra é que a nova propriedade não pode estar na mesma cidade em que o primeiro imóvel já está localizado.

Isso ocorre para garantir que o crédito do SFH sempre priorize a compra do primeiro imóvel pelo cidadão. Existem algumas exceções, como quando o tomador de crédito não é proprietário de mais de 40% do imóvel em que mora. Por exemplo: uma pessoa que herdou uma casa com seus dois irmãos. Em tese, cada um deles é dono de 33,33% da propriedade.

Talvez seja hora de usar o SFI

O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) é mais amplo em suas regras e permite que o comprador tenha acesso a crédito para comprar imóveis que não atendem às exigências do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Estão, entre esses imóveis, os comerciais.

Sendo assim, se você decidiu empreender e precisa financiar a sede da sua empresa ou o ponto comercial do seu negócio, recorra a um empréstimo pelo SFI. Além do mais, seu segundo imóvel pode ser uma casa no campo, dedicada ao descanso, não é mesmo?

Talvez você não saiba, mas não é possível usar o SFH para financiar imóveis em áreas rurais, por isso, se esse for o seu objetivo, novamente, o SFI é indicado para o seu caso. Claro, o segundo imóvel na mesma cidade também pode ser financiado nessas condições. Portanto, se você identificou uma boa oportunidade de compra no seu município, procure um banco para avaliar as condições do financiamento do segundo imóvel pelo SFI.

Não se esqueça de comparar as taxas antes de financiar

O comprador deve fazer uma pesquisa de mercado ampla, recorrendo a um simulador de financiamento e de crédito para ter certeza de que está fazendo um bom negócio. Além das taxas, não se esqueça de comparar o valor do Custo Efetivo Total (CET). Como você já deve saber, um financiamento é composto por vários itens, como:

   ➢ taxas;

   ➢ seguros;

   ➢ impostos.

Esses adendos fazem com que um financiamento de imóveis se torne mais caro do que outro. Considere sempre o menor valor do CET na hora de fazer o financiamento do segundo imóvel. Dando atenção a esses detalhes, você vai conseguir fazer um bom negócio.

O planejamento financeiro continua sendo fundamental

Comprar um segundo imóvel é uma excelente forma de aumentar o seu patrimônio com aluguel ou mesmo vendendo essa propriedade, caso identifique uma boa oportunidade. Contudo, essa compra não pode ser feita de maneira imprudente — até para que você não coloque em risco o seu imóvel atual, que poderá ser usado como garantia do novo negócio, caso já tenha quitado 50% desse bem.

Além de verificar se as mensalidades caberão no seu orçamento, não se esqueça de se planejar para o futuro, verificando se a compra não comprometerá outros objetivos financeiros. É importante avaliar com cautela se as parcelas cabem no seu bolso antes de fazer o financiamento.

Você deve lidar com outros financiamentos

Além de imóveis, as pessoas também costumam fazer financiamentos de carros, terrenos e, até mesmo, dos estudos. Essas transações também são consideradas na hora de aprovar o financiamento de um segundo imóvel.

Lembre-se de que você não pode comprometer mais de 30% da sua renda com esses pagamentos. Sendo assim, se você está pagando o financiamento de uma casa e de um automóvel, por exemplo, pode ter dificuldades para conseguir mais crédito.

Além disso, essas transações podem ser compreendidas como fatores de risco para a instituição financeira, fazendo com que as taxas de juros se elevem. Nesse caso, pode ser necessário quitar o carro, antes de recorrer a um financiamento do segundo imóvel.

Você pode financiar um imóvel mais de uma vez

Caso seja necessário, quem contratou um financiamento pode refinanciar a dívida. Portanto, se o banco permitir, não existe nenhum problema com o refinanciamento e ele pode ser feito quantas vezes a instituição financeira permitir, visto que não há restrição legal.

É possível transferir financiamento de imóvel para outro banco

Existe a possibilidade de fazer a transferência de financiamento de um imóvel para outra instituição financeira, e isso se chama portabilidade. Com essa opção, é possível encontrar melhores condições de crédito, o que justifica o cliente migrar de banco.

Com a portabilidade, também é possível transferir o financiamento que se iniciou pelo SFI para o SFH, o que permite a mudança para o teto do SFH, que oferece condições melhores de crédito. Aqueles que migram para o SFH podem ter direito aos seguintes benefícios:

    ✔ juros mais baixos;

    ✔ uso do FGTS para amortizar a dívida.

Em alguns casos, por ter recebido uma proposta melhor, o banco no qual foi feito o financiamento pode oferecer redução de taxas. Isso pode ser muito bom para você que, no final, vai poder optar por trocar de instituição ou ficar com a mesma, desde que ela ofereça alguma vantagem.

Qual é o passo a passo para transferir financiamento de imóvel para outro banco?

Para transferir o financiamento para outro banco, é preciso seguir um passo a passo. Veja quais são as etapas do processo de portabilidade:

   1 - peça para o banco documentos como cópia do contrato, saldo da dívida e a data do vencimento da operação contratada. Toda a documentação relativa à operação deve ser disponibilizada;

   2 -  em seguida, faça uma pesquisa e encontre outros bancos que ofereçam melhores condições de pagamento; 

   3 - avalie com cautela as propostas recebidas;

   4 - após tomar a decisão de fazer a portabilidade, comunique o banco que pretende fazer a transferência do crédito, por que vai ser ele quem vai solicitar e iniciar o processo;

   5 - no máximo em cinco dias úteis, o banco original poderá apresentar uma contraproposta;

   6 - se a pessoa optar por trocar de banco, a nova instituição vai enviar os recursos para concluir a portabilidade.

Dessa forma, a portabilidade vai ser efetuada em poucos dias e os valores a serem pagos deverão ser quitados no prazo estipulado com a nova instituição escolhida.

Funcionamento da permuta de dois imóveis financiados

A permuta de dois imóveis nada mais é do que fazer a troca de um bem por outro, com o pagamento da diferença entre os dois. No caso de os dois imóveis estarem financiados, é efetivada a transferência do financiamento de ambas as partes.

Os bancos vão analisar o perfil da pessoa que vai assumir a dívida para se certificar de que receberão os valores devidos. Se a transação for aprovada, um novo contrato deve ser assinado pelos dois indivíduos que farão a permuta.

Como vimos, comprar um novo imóvel indica maturidade financeira e aumento do patrimônio do indivíduo. É um negócio que pode trazer muitas vantagens ao comprador, transformando-o em um investidor imobiliário. Contudo, o financiamento do segundo imóvel requer tanta atenção ao seu orçamento quanto o primeiro.

Se você ainda tem alguma dúvida a respeito desse assunto, não deixe de entrar em contato com a Real Imóveis RJ!