"Levar em conta os juros do banco é importante, mas para comparar a melhor oferta é preciso calcular o Custo Efetivo Total (CET) da operação. Ele engloba a taxa e todos os outros custos embutidos no financiamento, como seguros e encargos do contrato. Varia conforme o perfil do comprador, idade, renda, tipo de imóvel, localização, prazo para amortização, etc. Atenção também à variação do indexador selecionado (TR ou IPCA) e às eventuais obrigatoriedades do banco", afirma o cofundador do comparador, Melhortaxa.

Por isso, não basta olhar o anúncio de redução de taxas de juros e correr para uma agência. É preciso analisar o conjunto de condições total desse empréstimo que costuma ser de longuíssimo prazo. Um passo em falso pode deixar você com uma dor de cabeça que pode durar anos.

Além da renda e da quantia e prazo do empréstimo, outro fator que influencia no custo total do financiamento é a idade. Quanto mais velho, mais chances de o financiamento como um todo ficar mais caro, por causa do seguro obrigatório.

Além do seguro obrigatório, que sobe conforme a idade, as seguradoras entendem que um indivíduo mais velho tem mais risco de morrer ou se tornar inapto a quitar a dívida. Nesses casos, é a empresa de seguros que arca com o compromisso.

Por resolução da Superintendência de Seguros Privados (Susep), seguradoras não podem recusar apólices de transações em que a soma da idade do mutuário e do tempo de financiamento seja de até 80 anos e seis meses.

Portanto, se alguém mais velho tenta o financiamento, às vezes precisa conclui-lo num prazo mais curto para não superar a regra da Susep. Essa redução de prazo tende a deixar as parcelas mais caras.

“O seguro de morte e invalidez permanente é obrigatório e ele está presente em todos os contratos. Esse seguro é incremental de acordo com a idade. Os que têm mais idade teriam um custo maior. Para mutuários acima de 45 anos, 50 anos, o seguro tem uma participação relevante na parcela”, diz Bruno Gama, do Credihome.

De acordo com Sasso, da Melhortaxa, o mercado tem sofrido uma mudança. As taxas mínimas anunciadas estão cada vez mais próximas das praticadas na hora de fechar negócio, algo muito positivo e que não costumava ser visto com frequência.

Os bancos estão mais aptos a conceder crédito neste momento. Boa parte do dinheiro que securitiza (de onde o banco tira o recurso para emprestar) o financiamento imobiliário vem da poupança e ela nunca esteve com um estoque tão gordo.

Além dos juros mais baixos, que também permitem que os bancos ofereçam taxas melhores, há outro fator que pode explicar esse movimento: a portabilidade de crédito.

Com a possibilidade de transferir a dívida para outras instituições, os bancos percebem que fica mais difícil de manter o cliente por longos anos de prazo de financiamento se não adaptar as taxas de juros.

Inclusive, qualquer pessoa que tenha um financiamento imobiliário com contrato firmado ainda na época de juros mais altos deve tentar negociar as condições para ajustá-las ao atual cenário de juros.

Caso o banco não queira a negociação, o cliente tem o direito de pedir informações detalhadas sobre a dívida para tentar portabilidade de crédito em outro instituição concorrente.

A portabilidade só ocorre quando as condições do financiamento (Tabela Price, SAC ou indexador TR ou inflação) são iguais, com a diferença de uma taxa menor e favorável ao cliente. O prazo também costuma ser mantido nesses casos.

Para se ter ideia do tipo de economia que uma negociação ou a portabilidade pode trazer, tome como o exemplo a tabela abaixo. Num financiamento de R$ 400 mil em 360 meses, o cliente conseguiria economizar R$ 200 mil do total devido se comparar o nível de taxas de 2016 para os de hoje, em 2020.

Os olhinhos de muitos consumidores brilharam quando a Caixa anunciou a nova linha de crédito atrelada à inflação, com juros a partir de 2,95% ao ano mais inflação IPCA, em vez da tradicional TR.

O problema dessas linhas de financiamento é que, apesar de elas terem as taxas mais baixas de juros, se a inflação sair do controle, como já ocorreu no passado, você pode acabar com uma prestação muito maior do que havia programado.

A linha de crédito atrelada ao IPCA pode até ser boa em casos onde o prazo do financiamento é mais curto. Para quem tem esse perfil, de financiamento de no máximo 10 anos, optar por essas linhas poderia ser uma forma de economizar nas taxas e, ao mesmo tempo, não ficar tão vulnerável a fortes variações no indexador do financiamento.

No caso dos financiamentos atrelados à Taxa Referencial (TR), atualmente em zero, a mudança ao longo do tempo deverá ser menos brusca, pelo histórico dessa taxa, que possui flutuações mais suaves. Por isso, vale mais a pena para quem vai financiar no longo prazo, mesmo tendo taxas de juros maiores.

Há ainda a opção das taxas prefixadas, que a Caixa também voltou a adotar neste ano. Elas possuem juros de 8% a 9,75% ao ano (mais demais componentes do CET). Nesses casos, você paga mais caro por uma taxa de juros que não deverá trazer surpresas pelos longos anos de financiamento.

Sem indexador, TR ou IPCA, as parcelas tendem a ser mais estáveis, com pequenas variações do seguro de um mês para o outro. Você paga mais para ficar livre de riscos como alta da inflação ou oscilação da TR. No entanto, corre o risco de ficar com uma taxa previamente definida mais alta, se houver um movimento de queda nas taxas de financiamento. Elas cairão e você não vai conseguir se beneficiar desse processo.